아파트 구매전 확인사항 -2

이웃님들 오랜만입니다.

아파트를 구매하려고 이것저것 공부를 하다보니

결국 재건축 까지 갔습니다.

원래 콘크리트 건축물의 수명은 60년에서 100년 이라고 하는데

한국의 아파트들은 30년만 되면 재건축해야한다고 합니다. 평균 교체 수명이 27년 정도 라고 하니

좀 심각한 수준이네요.

결국 얼마나 날림으로 건물을 올리는지 검증이된 부분이라고 생각합니다.

뭐 그건 그렇다고 하더라도

도시에 거주하는 시민들은 선택지가 없습니다.

아파트를 선택할수밖에없는 사람들이 많아요.

그렇다고 한다면 아파트를 구매하더라도

가격이 좀 덜 떨어지는, 누군가 받아줄수있는 아파트를 구매해야한다는 것이라고 봅니다.

특히 서울이나 경기도 일부가 아니고서는

더더욱 신중하게 구매결정을 해야된다고 봅니다.

지방의 노후 아파트 같은 경우는 재건축을 할것이냐 말것이냐가 

아주 중요한 요인이 된다고 하니 관련해서 알아둬야할것같습니다.

---

재건축 사업의 절차는?

예전에 공부했었던

지역주택조합 사업이랑 많이 비슷한거보니까

아무래도 구린냄새가 많이 나네요.

결국 중요한건 이런 절차가 아니라

사업주체들이 돈이 벌수있느냐, 돈을 벌수없느냐가

이것이 바로 재건축여부를 판단하는 중요한 근거가되겠네요.

그렇다면 사업주체들은 과연 어디서 돈을 벌어갈까요?

---

재건축사업은

크게 두가지로 구분한다고 합니다.

1. 도급제 공사

2. 지분제 공사

도급제 공사는

재건축조합이 따로 시공사를 선정해서 사업을 진행하는 방식이라서

소유자들이 모든 이득과 손실의 위험부담을 지는 방식입니다.

지분제 공사는

시공사가 시행사가되어 사업을 진행하고, 소유자들에게는 시공사가 제공하는 무상지분을 주고

나머지 사업을 함으로써 발생하는 이익이나 손실은 모두 시공사가 위험부담을 지는 사업방식을 말하는것입니다.

결국 리스크를 누가 분담하느냐가 관건이었네요

혹자는 이렇게 이야기합니다.

"한국사회의 부동산 리스크는 재건축 시점이 지난 노후된 지방아파트에서 시작한다"

노후된 아파트들이 재건축을 할정도로 사업성이 좋지못하게됨으로써

슬럼화되고, 주변건물들도 덩달아서 슬럼화되면서

그지역의 부동산가격이 떨어진다 라는 논리였습니다.

결국 재건축의 여부는

그 지역의 수요자가 충분히 있느냐가 주요한 이유가 될것같습니다.

저는 개인적으로는 통계에서 답을 찾고자 하는데요

인구유입이 꾸준히 이루어지고있는 곳이 그나마 재건축의 여지가 있다 이렇게 판단하고싶네요

순이동인구 추이를 보면 대전, 대구, 광주에서 인구 유출이 심하네요

조심해야할 지방이라고 생각이 듭니다.

위는 천안의 순인구이동 추이 인데요.

순유입이 일어난 지역 성정 2동, 백석동, 부성1동, 부성2동 정도가

부동산 투자가 덜위험한 지역 이라는 생각이 듭니다.

놀라운건 쌍용동의 인구유출인데요.

아니나 다를까 해당지역 부동산가격이 자꾸 흔들리는거 보면

인구가 지표로서 일정부분 역활을 한다 생각이 듭니다.