지역주택조합 사업, 절차로 살펴본 위험 요인과 대책

Posted by 겔러
2016.08.24 00:23 재태크

요즘 지역주택조합 아파트 분양이 많이 보입니다.

경제상황이 이정도되면 한풀 꺽일때가 되지않았나 생각이드는데

점점 늘어나는거같네요.

아무래도 조합원모집은 지지부진한데. 사업주체들이 지금 처리해야된다 이런 생각을 많이들 하고있는걸로 예상이됩니다.


그런데 확실히 기존의 일반분양 아파트 보다 분양가가 저렴합니다.

청년세대들은 내힘만으로 내집을 마련하는게 녹록하지는 않으니까요. 조금이라도 싼 가격을 찾다보면 

자연스럽게 눈에 들어옵니다.




정말로 저런 단독주택에서 살고싶지 아파트살기 싫습니다.

그런데 어쩌나요. 상황에 부합하는 답은 아파트인데.


그래서 저도 조금 위험하다 소리만 들었지 어떤부분에서 어떻게 위험한지

오해한 부분은 없는지. 한번 스터디를 해봤습니다.


지역주택조합 사업이란 무었인가?


지역주택조합이라는건 일반적으로 시행사가 주체가 되서 분양을 하는 일반분양이랑 틀리게

조합원들이 주체가 되서 시행사도 선정을 하고 시공사도 선정을 하는건데요.

그러나 개발관련 지식이나 경험이 전무한 조합원이 먼저 사업을 추진하는것은 불가능 하기때문에 시행사 역활을 하는 업무대행사가 토지 탐색후 조합원을 모아서 추진위원회를 설립하고 시공사를 선정하는 방식으로 업무가 진행되는 건축사업이라고 합니다.

정리하자면 협동조합이라는거겠죠?

일반분양에서의 단순 구매자가 아니라 사업주체가되는 것입니다.

그러니까 분양가가 싼거겠죠. 사업주체가 된다는거는 그만큼 리스크를 가져가는거니까요.



지역주택조합 사업의 장,단점은?


매력적인 장점에 비해

단점이 너무 위험해 보입니다


특히 아무런 정보도 없이 

알지도 못하는 사업자를 믿고 동업을 하겠다 라는건데 말이에요.


선분양도 못미더워서 아파트도 꼭 몇년된 아파트만 구매하시는 분들도 있는 판국인데

선분양보다 더 선분양 즉 선선분양 이라고 보는것이 맞을것같습니다.

아예 사업에 참여한다는 발상이라니.. 


지인이 입버릇처럼 하던말이 있는데요
'보험 가입하는 사람은 스스로 보험사와의 분쟁에서 이길수있는사람이나 가입하는것' 이라는 말이생각이 납니다.

아무것도 모르고 남의 사업에 참여한다는거 함부로 결정할수있는 사항이 아닌거같습니다.


하지만 조금이라도 싸게 편리하게 주택을 구매하고싶은 사람들도 있으니까

아예 손놓고 있을수만도 없습니다.


분명히 누군가는 지역주택사업이 예상처럼 잘 진행되서 이익을 보고있으니까요.

그래서 좀더 절차를 꼼꼼하게 살펴보았습니다.


지역주택조합 사업의 절차는?



1. 사업 계획서 작성

그러니까 이 업무를 일반 조합원이 할수 없으니까,  일반분양의 시행사역활을 하는 업무 대행사가 이 업무를 하고 추진위를 구성하는 건데

누가 이 업무 대행사 역활을 하는지가 중요한 포인트가 되겠네요. 홈페이지도 없고 정보도 전무하면 아무래도 조합원 가입은 곤란한 거겠지요.



2. 창립 총회 개최

여기서도 역시 누가 조합장이 되는지 어떤 사람들이 조합원인지 알아보는것도 중요할것같습니다.

특히 관련해서 지식과 경험이많은 지인들이 조합원이다 이런경우면 참여하기가 좋을것같네요.

단순히 분양모집인들이 주장하는 이야기만 듣고 덜컥가입하는거는 곤란하겠지요.


그런데 제가 돌아본거로는 조합장이 어떤사람이다. 이런거는  이야기가 잘 오픈되는거같지는 않습니다. 아무래도 이권이 개입되서 그런가요.아니면 핵심맴버가 아니어서 그랬을까요. 정보를 얻기가 어렵더군요.


여기가 바로 문제가 있는 부분입니다. 일부 업무 대행사가 조합원모집을 덜 해놓고 가짜 명부를 만들어서 창립총회를 개최하고

입맛에 맞는 조합장 임원을 선출해서 비리의 온상이 되는 부분이입니다.

그러다보면 아무래도 조합원들의 이익보다는 사익을 중시여기는건 당연한이야기구요


재건축조합에서 발생되는 문제들이 고스란히 여기서도 발생되는겁니다.

관리 감독할 방법이 없고. 한다손 치더라도 어떻게 신뢰할수있느냐 하는 문제가 남습니다.




3. 조합 설립 인가

이부분에 대해서도, 지금 현재많은 조합들이 구체적인 사업계획이 마련되지않은 상태에서 조합원을 모집하다보니

조합설립후 사업진행과정에서 추가분담금이 늘어나는 경우가 많고, 사업지연 위험성도 있다고 합니다.

그래서 아직 지역주택사업관련해서 제도가 미비하기때문에 사업이 투명하게 진행되지않는 부분들이 있을수있다 라고 하네요

특히 그러면서 그런부분들은 개인들이 알아서 조심해야할수밖에없다. 라고 합니다 

조심하면 알수가있나요. 정보 공개 자체를 안하는데 힘으로 서류철 보여달라고 할수도없는 노릇이고 말이에요.

정보공개를 한다해도 그 정보를 어떻게 크로스 체크할건가요. 첩첩산중입니다.




4. 토지 매입 및 추가 조합원 모집

제가 아는 모 지역조합아파트가 한 1200 세대 정도 되는데.  관련한 시행사 시공사가 조금 부실한 업체였습니다.

그래서 그런가요 조합원모집이 안되고 지금 한 18개월 정도가 지난거같네요

당연히 착공도 못했구요. 그런경우라면 조합가입하신분들은 말은 안하겠지만 속이 타들어가겠죠

네이버에 지역주택조합 검색을 하면 보이는게 지역주택조합 탈퇴네요 아마도 이단계에서 많이들 탈퇴를 고민하는거겠죠

탈퇴도 쉽지가않습니다. 같이 사업을 하다가 손해를 보면 동업자가 손해액을 다 물어주던가요? 그런거 없습니다.



5. 사업 계획 승인

이쯤되면 거의 착공이 된다고 합니다. 다만 지구단위계획과 이견이 생기면 이걸 조정하는게 또 시간이 길다 하더라구요

하지만 안목있는분들은 그런거 조차도 기다리는시간이다 라고 생각하는 견해들도 있더군요. 



6. 착공

제가 예전에 입주하고싶었던 아파트가 있었는데, 위치도 가격도 참 적당했었습니다.

그중 일부는 일반분양을 하더라구요. 그런데 결국 지역주택조합 아파트 라는 이유로 청약을 안했습니다.

이후 후회가 되더군요. 결국 일반분양 까지 사업이 진행된거면 바로 착공이 되기때문입니다.

지금은 벌써 건축작업이 완료 직전이네요.

모르니까 겁이 났던거였습니다.


7. 입주


8. 해산


그래서 결론은?




위는 경남지역의 지역주택 조합 현황입니다.

일부 지역에 한정된 지표지만

이 지표 내용으로만 보면 30개의 지역조합중 착공들어간 곳은 9개 정도 라는이야기가 되네요.

결국 느긋하게 장기적인 안목으로 접근할수있는 분들이나 재대로 이득을 볼수가 있는거라고 생각합니다.

사회초년생들이 접근하기에는 좀 위험하다고 봅니다.


지역주택조합 사업은 아직 제도가 미비하고 불투명한 부분들이 너무많고

개인들이 정보를 찾아서 대응 하기가 쉽지않습니다.

그렇기 때문에 정 지역주택조합 아파트를 구매하고싶다 한다면. 조합원모집기간에 조합원으로 참여하지말고 유심히 지켜보다가 일반분양으로 분양을 받는것이 정신건강에 이로울듯 합니다.



















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  1. 잘 보고갑니다.

    행복한 수요일 되세요^^
  2. 잘 모르는 분야이지만
    참조하기 위해서 잘 읽고 갑니다.
    시원한 하루 보내세요^^
  3. 지금은 어떤지 모르겠지만 예전은 비리의 온상이었습니다
    저도 주택조합 아파트 경험이 있습니다^^
  4. 제가 몰랐던 부분이었는데
    겔러님의 글덕분에 조금은 이해가 가네요^^
    감사합니다.

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